以房养老模式已经在很多发达的老龄化国家获得了成功，看起来是种多赢的商业模式：老年人解决了养老费用问题，在有生之年还继续有房住；保险公司在老人去世后获得房产，通过房价与养老费用间的差价获得利润；政府减轻了需要承担的部分社会成本。

　　但中国保险公司的精算师们要头疼了，太多具有中国特色的变量，是无法用数学模型来评估的：例如70年土地使用权，以及长期房价走势。

　　在日本、美国、英国，土地使用权不是个问题，房产与土地一体，一般都是永久产权或999年产权。老年人去世之后，土地和房产产权依然存在，建筑折旧计算是最简单的数学题。

　　但在中国，城镇土地归国家所有，房屋所有者只拥有最多70年的土地使用权，商用房产甚至只有四五十年。别以为土地使用权到期还有很久，在深圳、青岛等上世纪八十年代开始试点土地有偿出让的城市，早期土地只有20年使用权，目前已经到期。

　　国家统计局根据“六普”详细汇总资料计算，中国人口2010年平均预期寿命达到74.83岁，比10年前提高了3.43岁。其中，男性人口平均预期寿命为72.38岁，女性为77.37岁。

　　假设一对老年夫妇60岁开始与保险公司签订以房养老的合同，保险公司要提供17年费用之后才能拿到房产。这还只是2010年的数据，卫生部提出2020年中国人均预期寿命要达到77岁，以此预估，女性要达到80岁左右。这不是一个可望而不可即的寿命，日本2010年人均寿命已经达到83岁，女性86岁！

　　以此计算，如果客户都是退休开始签订合同，保险公司平均要20年之后才能拿到房产。从今年开始计算，第一批合同将于2034年左右到期。目前中国城市老年人拥有的房产大多是八九十年代的老公房，土地使用权如果平均从1990年开始计算，平均2060年到期。这样的老公房到2034年，建筑寿命已经几乎为零了，土地还剩26年使用权。

　　所以土地使用权的问题，将成为精算师们第一个要面临的问题。在《物权法》出台之前，土地到期由政府无偿收回，房屋建筑价值归零。2007年出台的《物权法》第一百四十九条改为：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这让房屋所有者可以暂时放下心来，但问题接踵而来：自动续期是有偿还是无偿？法律制定过程中，各方争议非常大，所以最后搁置争议，不做明确规定，将这个难题留了下来。

　　这就让保险公司犯难了：到手之后的房产到底如何估价？

　　第二个难题是中国房价的长期走势。2034年中国房价会怎么样？这不是一个精算师群体可以计算出来的难题。从正面来看，中国经济增速虽然放缓，但仍可长期维持在5%~8%的区间，这个时间段也许还会长达20年；城镇化还在加速，还有数亿农民会进城，已经进城但没有真正城市化的数亿农民工也需要住房。从负面来看，中国房地产绑架的资源已经让全社会负担沉重，三四线城市的房产泡沫已经显现；中国宏观经济现有模式难以为继，真正转型还未到来。20年后房价会怎么样？谁也不敢现在就下定论。

　 受季节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，全国商品住宅成交量近期出现“普跌”。继杭州、常州、温州等城市出现楼盘降价现象后，多地房企先后推出“垫首付”营销措施。

　　了解到，为了应对市场成交量下滑局面，刺激购房者入市，当前北京、南京、广州等城市的一些房地产开发企业纷纷推出“垫首付”的营销措施。业内分析认为，销量欠佳和地产金融大趋势双重因素，促使房企选择这一营销方式。

　　公开资料显示，杭州的中天官河锦庭、天鸿香榭里等项目，沈阳的格林·常青藤等项目，以及广州雅居乐、天健等开发商旗下一些项目均推出了“垫首付”活动。这些城市由于库存积累，目前市场仍处在消化存量盘的阶段。当地开发商普遍走量缓慢，面临着较大的去化压力。

　　与此同时，伴随着地产金融化趋势愈演愈烈，“垫首付”这一营销方式除了受到部分房地产开发企业青睐，一些小额贷款公司也看好这一策略。

　　自2013年年末以来，地方政府往往选择严格执行差别化的住房信贷政策，其中又以提高第二套住房贷款首付款比例为主要特色。当前，普遍采用的做法是，将第二套住房贷款首付比例提至65%至70%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析称，地方政府提高二套房贷款首付比例，意味着会增加购房者或投资客进入市场的门槛，可能会对于部分人群尤其是首次改善置业的人群产生较大影响，导致这部分需求后置。他认为，正是在这种背景下，开发商选择“垫首付、分期首付”的方式来规避政策，刺激被抑制的市场需求。

　　“无论是对于首套自住需求，还是改善性需求，还是中长期的投资性需求，在二套房首付比例增加的政策环境下，早点付了首付办完买房手续成为购房群体普遍关心的话题。”张宏伟说，从这个角度来讲“垫首付”营销方式有可能在今后的市场环境中普遍出现。

　　张宏伟认为，“垫首付”从开发商的角度而言，无论对于首套房“垫首付”，还是对改善性置业人群“垫一成首付”，无非有两个原因：一方面，在年初银行信贷紧缩的市场背景下，由于短期内资金压力比较大。开发商通过为购房者短期内“垫首付”，可以套取银行贷款缓解公司财务方面的压力，或为企业拿地扩张准备更充足的资金；另一方面，将“垫首付”作为一种营销手段，以低首付比例的方式，吸引更多的购房者，最终达到楼盘快速成交去化的目的。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，面对浓重的市场观望情绪和从紧的银行信贷环境，开发商的定价策略将更加谨慎，“低价入市、降价走量”将成为越来越多开发商销售策略的主基调。

　　胡景晖认为，年初至今全国各地楼市整体趋冷，房价环比持平或下降的城市越来越多，北上广深等一线城市的房价也出现滞涨。与此同时，市场各方尤其是购房人群观望情绪浓重，这些因素促使部分开发商开始转变策略，用调低楼盘入市价格等“降价跑量”的销售策略，来实现快速回款和对后市风险的规避。如近来万科、东亚、恒大、龙湖等全国性知名开发商的部分新盘项目，就采取了低于市场各方预期价格入市的销售策略。

　　胡景晖表示，在楼市整体观望的情况下，万科、恒大等少数几家大型房企已出现“低价入市”销售的现象，这将影响房企未来的整体定价预期。所以，预计“低价入市、降价走量”或成2014开发商销售策略主基调。

    受季节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，全国商品住宅成交量近期出现“普跌”。继杭州、常州、温州等城市出现楼盘降价现象后，多地房企先后推出“垫首付”营销措施。

　　了解到，为了应对市场成交量下滑局面，刺激购房者入市，当前北京、南京、广州等城市的一些房地产开发企业纷纷推出“垫首付”的营销措施。业内分析认为，销量欠佳和地产金融大趋势双重因素，促使房企选择这一营销方式。

　　公开资料显示，杭州的中天官河锦庭、天鸿香榭里等项目，沈阳的格林·常青藤等项目，以及广州雅居乐、天健等开发商旗下一些项目均推出了“垫首付”活动。这些城市由于库存积累，目前市场仍处在消化存量盘的阶段。当地开发商普遍走量缓慢，面临着较大的去化压力。

　　与此同时，伴随着地产金融化趋势愈演愈烈，“垫首付”这一营销方式除了受到部分房地产开发企业青睐，一些小额贷款公司也看好这一策略。

　　自2013年年末以来，地方政府往往选择严格执行差别化的住房信贷政策，其中又以提高第二套住房贷款首付款比例为主要特色。当前，普遍采用的做法是，将第二套住房贷款首付比例提至65%至70%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析称，地方政府提高二套房贷款首付比例，意味着会增加购房者或投资客进入市场的门槛，可能会对于部分人群尤其是首次改善置业的人群产生较大影响，导致这部分需求后置。他认为，正是在这种背景下，开发商选择“垫首付、分期首付”的方式来规避政策，刺激被抑制的市场需求。

　　“无论是对于首套自住需求，还是改善性需求，还是中长期的投资性需求，在二套房首付比例增加的政策环境下，早点付了首付办完买房手续成为购房群体普遍关心的话题。”张宏伟说，从这个角度来讲“垫首付”营销方式有可能在今后的市场环境中普遍出现。

　　张宏伟认为，“垫首付”从开发商的角度而言，无论对于首套房“垫首付”，还是对改善性置业人群“垫一成首付”，无非有两个原因：一方面，在年初银行信贷紧缩的市场背景下，由于短期内资金压力比较大。开发商通过为购房者短期内“垫首付”，可以套取银行贷款缓解公司财务方面的压力，或为企业拿地扩张准备更充足的资金；另一方面，将“垫首付”作为一种营销手段，以低首付比例的方式，吸引更多的购房者，最终达到楼盘快速成交去化的目的。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，面对浓重的市场观望情绪和从紧的银行信贷环境，开发商的定价策略将更加谨慎，“低价入市、降价走量”将成为越来越多开发商销售策略的主基调。

　　胡景晖认为，年初至今全国各地楼市整体趋冷，房价环比持平或下降的城市越来越多，北上广深等一线城市的房价也出现滞涨。与此同时，市场各方尤其是购房人群观望情绪浓重，这些因素促使部分开发商开始转变策略，用调低楼盘入市价格等“降价跑量”的销售策略，来实现快速回款和对后市风险的规避。如近来万科、东亚、恒大、龙湖等全国性知名开发商的部分新盘项目，就采取了低于市场各方预期价格入市的销售策略。

　　胡景晖表示，在楼市整体观望的情况下，万科、恒大等少数几家大型房企已出现“低价入市”销售的现象，这将影响房企未来的整体定价预期。所以，预计“低价入市、降价走量”或成2014开发商销售策略主基调。