“以房养老”是近年试点的一种新兴养老模式，老人将拥有的房屋抵押给金融机构或保险公司，相关机构按月向老人支付“住房反向抵押贷款”或“住房反向抵押养老保险”。老人仍可以住在房屋内，同时也继续拥有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，老人去世后，将由机构获得抵押房产的处分权，所得优先用于偿付贷款和养老保险。既满足居家养老习惯，又能将“死房子”变成持续养老收入，一举多得。

今年7月，保监会发布消息，老年人住房反向抵押养老保险试点将扩大至直辖市、省会城市、计划单列市，及江苏、浙江、山东和广东的部分地级市。目前，南京市财政局、国土局、金融办、保监会、老龄办等相关部门已于保险公司召开过工作推进会，南京的保险版“以房养老”最快在今年年底推出相关保险产品。

民间版“以房养老” 老人最怕没有退路

“房子就是我的命根子”，是老人们常说的一句话。在老人的观念中，一套老房子，不仅仅是一个习惯的日常居所，也是一个在紧急时能变现的保障。官方“以房养老”政策推出以前，无论是租是卖，民间版的“以房养老”已经较为常见。

南京秦淮区的韩爷爷和王奶奶最近卖了两人住了一辈子的老房子。老两口在养老院已经住了5年，“一开始也没想卖房子，也没租出去，就空在那里。后来我们在这边住得蛮好，我们就想以后在这儿定下来了。”韩爷爷退休工资四千多，奶奶两千出头，虽然加一起足够支付养老费用，但为了给奶奶留一笔应急钱款，爷爷还是主张把房子卖掉。

而对那些退休工资不够入住养老院的老人们来说，卖房子就必须在入住养老院前进行，“如果入住了又觉得不满意，房子还已经卖了，后面都没个反悔时能住的地方。”由于担心没有退路，82岁的纪奶奶至今都没有下定决心卖房子。“等确定要在哪个养老院住到临终，或者生大病急需用钱时，再卖房吧。”

综合看来，民间版“以房养老”虽然能为老人提供充足的养老费用，但其实更适合那些拥有两套房、或者自身退休工资较高的老人。如果老人只有一套房子，不能租只能卖，还是会存在贸然卖房后无家可归的风险。如果试点“以房养老”，既能按月领钱还能继续在房间留住，老人们没有后顾之忧，也许更容易接受这一新的养老模式。

“养儿防老”是主流观念 “以房养老”适合小众人群

 据了解，在首期试点“以房养老”的北京、上海、武汉、广州4大试点城市只有59户、78位老人参与“以房养老”，以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群体兴趣寥寥。相较于全国老年人口的数量来说，仍是凤毛麟角。

中国长期的养老传统是“养儿防老”，老人心理上更接受居家享受子女照料，离世后将财产留给子女。习惯了这种反哺式的养老模式，无论对于老人还是子女来说，在房价居高不下的今天，选择“以房养老”都必须先打破既有的伦理观念。而相关合同条款复杂、登记变更等手续繁琐也让老人们有所抵触。

另外，对于“以房养老”遇冷，推出产品的保险公司也有清醒的认识。据公开报道，在幸福人寿设计“幸福房来宝”产品之初，客户人群就定位于部分失独老人、无子女老人、孤寡老人。作为一个小众化的体现社会责任的保险产品，该产品的推出目的之一就是帮助老人利用房产增加养老收入，解决养老的实际困难。

同时，金融保险机构推出“以房养老”业务也面临来自房屋价值波动的风险。有分析认为，如果抵押房屋价值下跌，下跌的风险就要由保险公司承担；而如果房屋价值一直上涨，保险公司则面临一定的道德风险，也可能出现老人退保，重新选择“以房养老”产品的风险。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说：“在发达国家，房价一旦出现波动，就由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。”他建议国内的“以房养老”模式也可以让保险公司、评估公司参与进来，每隔一段时间对房价重新评估，作出动态调整，在精算师的支持下，这种模式是完全可以实现的。

目前无论买方还是卖方，参与“以房养老”都有诸多顾虑。专家表示，“以房养老”是个庞大的系统工程，目前法律法规不完善，而且牵涉到金融、保险、社会保障、房地产等多个行业和部门，部门之间难以协调，金融保险机构运行有风险，仍需在顶层设计上有更加明晰的规划。